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孙立坚的博客

复旦大学经济学院副院长

 
 
 

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复旦大学经济学院金融学教授

复旦大学经济学院金融学教授,中国世界经济学会常务理事、复旦大学经济学院副院长、复旦大学中国经济国际竞争力创新基地常务副主任,复旦大学世界经济研究所副所长,《经济研究》匿名审稿人,比利时鲁汶大学应用经济系博士学位评审组成员、日本一桥大学国际共同研究中心兼职研究员.

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房地产市场谁说了算?  

2009-08-18 01:43:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期房价大涨说明了什么?

 

复旦大学经济学院副院长、金融学教授 孙立坚

 

当全球金融市场还在处于摆脱流动性危机困扰的艰难阶段,中国房地产市场今年第二季度借着股市强劲反弹的势头,开始出现从中心城市向二、三线城市扩展的、喜人的价格回暖现象,而且,随后由于大量资金进入楼市、不断推动房价攀升,中央决策层也为此产生了几分担忧:不希望在实体经济还没有明显的复苏动力和复苏绩效出现的时候,由于资本市场投资收益的过度膨胀,而导致市场释放出一个错误的价格信号,以至于政府为刺激经济复苏而向实体经济部门投入的大量资金,因为不可能一下子全部投入使用,所以,自然就会不断流向正在复苏的房地产市场,从而进一步过快和过大地推高了房地产价格,使得普通社会大众承担住房消费的压力也随之不断增长。虽然,房地产的这种繁荣带来了房地产市场过度膨胀的格局,但是,却导致了其他消费部门出现了严重的萎缩格局,这不利于中国企业消化因为外需受阻而出现的产能过剩,从长远角度看,也不能提供给消费者可持续的收入增长的基础以支付购买价格不断攀升的房屋,而且,这还会使得中国的银行体系在房地产市场过度的繁荣中变得更加脆弱。为此,银监会最近加强了银行贷款资金的流向管理,于是,7月份银行的信贷规模也随之迅速下降,也就在这时出现了股市大幅下降的格局,这让社会又产生了“恐慌”的心理,人们又开始不断揣测中国房地产市场是否也会随之出现深度调整?

为了减少市场过度的悲观反应和盲目的乐观预期,我们有必要对今天房价的走势给予一个客观的评价。

众所周知,这轮房价的上涨首先应该归功于政府宽松的货币政策和住房消费的刺激方案。去年第三季度开始政府为了摆脱美国金融危机对中国经济的影响,首先考虑的就是降低利率和存款准备金率刺激企业和个人去动用银行存款和贷款来进行投资和消费以缓解由于外需和外商投资骤然减少所产生的经济增长动力的不足问题,但是,虽然一开始的效果由于银行的惜贷行为而受到了很大的抑制,但是,却为后来银行放贷创造了宽松的货币环境。到了第四季度,中国的内需市场由于我们社会保障体系建设还不到位,农村的城市化进程也需要时间来加以推进,于是,有钱不敢消费,想消费没有钱的中国国情使得国内消费依然疲软,于是,中国政府采取了积极的财政政策和适度的宽松货币政策作为救市的组合拳,再加上40天后形成的产业振兴计划,提振了银行贷款的信心和明确了贷款的方向,也就是政府采取了用一种投资扩张的方式去解决中国经济所面临的投资过剩的战术。虽然,这一招暂时解决了中国经济硬着陆的问题,但是产能过剩的格局并没有得到彻底的解决,于是,通过鼓励住行消费来推动内需的发展战略又摆到了救市日程上面,很快由于城市住房刚性需求的存在,又借助政府优惠的税收政策,一线城市的住房价格被良性的供需关系率先提振了起来。

第二,推动房价进一步上涨的原因是房地产市场本身无法一下子通过供给的调整来满足市场日益复苏的刚性需求。于是供不应求的房地产市场所造成的进一步上扬的价格又改变人们对未来房价走势的预期,进一步刺激了市场对住房市场财富效应增长的期待。尤其是近两个月房地产市场投机和投资的资金不断介入,进一步恶化了房价上涨的预期“自我实现”的不良结局(房价涨并不是真实的需求所致)。

第三,人们对通胀过分的担心也促进了刚性住房需求提前集中消费的现象,而投机资本和一些不良的开放商利用市场的错觉和冲动,捂盘或托盘来刻意推高价格,以追逐房地产市场所带来的财富效应。事实上,中国经济目前是一个产能过剩和储蓄旺盛的经济,过多的货币只会造成资本泡沫和投资过度的问题,至于通胀的自我形成要等到中国产能消化后才有可能发生。于是目前造成通胀的渠道只有两个,一个是我们的过度投资让国际要素市场抓到了“把柄”,他们恶意操作原油或铁矿石等工业生产要素价格,以推高中国企业的生产成本,从而造成成本输入型通胀的格局,就像08年上半年那样。另外一个可能性就是我们自己对房地产市场的过度投资,影响到了相关商品价格的迅速上涨,从而带动了整体价格上扬的格局,形成了所谓“通胀预期自我实现”的结果。

第四,随着企业大量贷款资金的到位,项目闲置的资金开始不断涌现,而房地产已经堆起的财富效应日益明显,这更加驱使流动性充裕的企业介入这个“副业”,这一变化不得不引起政府对房地产市场虚假繁荣的担心。关于这一点我们可以从近期银行贷款和M2指标双双跳高的现象中能找到佐证。另外前一阵子央企靠雄厚的资金实力大规模的“圈地”也向社会释放了房地产市场今后日益看涨的“财富”信息。

第五,国际市场上的游资也蠢蠢欲动,利用中国不断开放的经济和金融环境,乘虚而入,浑水摸鱼,也来楼市分享和掠夺中国房地产的财富效应。于是,资金推高楼价的问题就变得更加严重。

第六,美国这场金融危机对中国楼市价格的影响是有限的。尽管中国股市出现了深度调整,但是,楼市价格向下调整的态势才刚刚从外围城市开始向中心城市蔓延的时候,中国政府就出台了扶持市场的一系列救市政策,使得没有调整过的中心城市的房地产价格随着城市相对较富人群率先形成的集中刚性需求而开始率先出现继续向上拉升的态势,这也促使社会整体对未来房地产市场预期发生了变化,由此进一步带动了二三线城市的楼市价格开始复苏上扬。

总之,促进今天楼市价格上扬的原因错综复杂,如何疏导健康的资金进入房地产市场,如何抑制纯粹追逐短期的财富效应而进场的投机资金,这需要政府战术上充分发挥微调的智慧,也需要地方政府、央企和开放商们做好“表率”,不能因为眼前自身拥有的“权利”或“优势”可以换来暂时的巨大利益而把房地产未来健康增长的空间给“恶意”挤占了。比如,银监会对银行信贷应该加强有效管理,国资委对地王和开放商捂盘抬价和腐败共谋现象应予以严厉的打击,而外管局要对进场浑水摸鱼捞外快的热钱实施严格的监管。否则,中国房地产市场日后真得进入一个被迫调整的阶段,那时所带来的后果不一定会轻于日本的房地产泡沫崩溃给日本经济所带来的严重后果。

但是,不管怎样,在今天中国经济正在结构调整的节骨眼上,千万不能采取一刀切的货币紧缩政策像对待资产泡沫时代那样去全面打压现在的房地产市场,而是应该通过上述的限制投机的手段来“挤压”掉价格没有完全调整完的一线城市的楼盘所存在的“水分”,使其能够健康有序地为当地经济的转型和升级发挥应有的积极作用。这里需要注意的是,尽管挤出房地产价格水分需要时间,不可能出现像股市那样在短时间内呈现大起大落的调整,但是,千万不能因为房价迟迟不下而加大调控的力度,否则,一旦有一天房地产价格突然出现无法逆转的全面瘫痪状况,那么就必然会影响到中国银行体系和企业部门的资产负债状况,造成中国政府为挽救经济所付出的前期巨大的努力将付诸东流。一句话,“疏导”资金而不是“收缩”资金的战略应该成为我们下一阶段政策调整的主线,千万不能在经济还没有复苏的现阶段对楼市动用“猛药”,从而导致中国经济再次陷入本来已经可以避免的硬着陆的困境。

 

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