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孙立坚的博客

复旦大学经济学院副院长

 
 
 

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复旦大学经济学院金融学教授

复旦大学经济学院金融学教授,中国世界经济学会常务理事、复旦大学经济学院副院长、复旦大学中国经济国际竞争力创新基地常务副主任,复旦大学世界经济研究所副所长,《经济研究》匿名审稿人,比利时鲁汶大学应用经济系博士学位评审组成员、日本一桥大学国际共同研究中心兼职研究员.

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楼市的“强势推手”究竟是谁?  

2010-04-12 21:47:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市场“强势”的推手究竟是谁?

 

复旦大学经济学院副院长、金融学教授 孙立坚

 

   2010年亚洲博鳌经济论坛中海内外共同关心的话题之一又是“中国的房价和楼市未来走向哪里”的问题。尽管最近人们都已经意识到了地方政府土地拍卖制度和央企无视中央领导对房地产市场的过热担忧,依然大手笔地圈地行为是造成一线城市房价持高不下的主要原因,并且中心城市的楼市价格的强势表现最近又进一步开始带动二线和三线城市房价的上涨,

    但是,人们在迷茫中却开始得出这样的结论:国家不下狠心把房价压下来,中国的房价绝不会下跌。而且,楼市发展是推动中国经济的火车头,由政府主导的城市化、国际化进程的加快,必然会支撑一线城市房价的上升态势。那么,究竟是否像市场说的那样,“房价全看政府了”,还是像政府表现出来的那样,房价健康与否关键在于市场的理性程度这样的判断?我个人觉得关键在于有些关系没有理顺,从而导致政府和市场的心理博弈没有形成共识,互相对房价的“上涨预期”又以对方无奈的“合作”行为而加剧了自己对自己的偏见过于自信,由此所带来的楼市风险就会越积越大。

    首先,在上述最近的一轮心理博弈中,人们更加强化了楼价不会下跌的预期:政府的监管所产生的效果最多只会带来一时价格的调整,人们出于规避通胀风险、解决后顾之忧目的而产生的强烈提高自己财富水平的欲望,最多在政府紧锣密鼓的商讨抑制房价的这一段期间,可能确实会带来房地产市场出现暂时的“平稳”,但最终房价还是会因为人们共同的“房价还会上涨”的这种预期所推动,继续上扬。

    第二,由于社会资本过多的将资金集中在房地产市场,不仅是银行资金,而且最近更多的是追涨的市场资金(包括热钱)不断进入了楼市,导致“需求”不断膨胀,房价持高不下,于是,在面对资金只看好房地产市场的失衡格局下,政府却担心过于强硬的措施不仅不能将资金打回收益率不佳的实体经济部门,而且,把唯一目前看好的房地产市场带动经济复苏的火车头作用给遏制住,因此,不得不采取温和的解决房价上涨的措施,比如靠经济适用房的开放、廉租房供给的增加来缓和房价,而没有从根本上去解决社会流动性不断寻求财富增长的“动机”问题。

    我感到今天即使符合条件住进经济适用房或廉租房的人群中,依然有不少人希望通过贷款和自己手上的资金去寻找增值可能的房地产楼盘进行“保值”性居住或投资,将自己一身的储蓄继续越来越锁定在房地产市场中。在这种情况下,如果不彻底释放房地产市场的价格泡沫,而且,不花力气去解决消费者的“后顾之忧”(比如,养老制度、医疗制度、教育制度等),任何廉租房和经济适用房的开发都是杯水车薪,尤其在今天中国经济发展的现阶段中,都不可能替代人们对财富追求的真正愿望,相反,在某些一线城市更会因此而加剧“商品房”价格的扭曲和财富增长的投资“魅力”。

     那么,究竟有什么办法能抑制目前“透支”未来增长空间的那种“财富追求性”的住房投资行为呢?这里,我不得不承认目前的楼价发烧程度绝对是一种值得十分重视的“货币现象”!因此,从这个意义上讲,只有管住货币,才能真正防止资产泡沫的膨胀和破裂(当然我承认中国实体经济的发展在理论上是可以吸收泡沫的,但是一旦流动性泛滥远远超过实体经济发展所能承受的程度,那么,它对中国经济的负面影响一定会大于日本等收入差距较小的发达国家)。尽管货币控制的难度不是仅仅表现在控制信增长方法,而是如何抑制产业资本向金融资本转变的投机行为和大众对房地产市场财富增值的“迷信”。为此,我想建议:

    首先,应该严格控制银行的信贷,甚至为了矫枉过正,控制房价上涨的预期,住房信贷可以仅仅局限在首套住房上。否则,只要存在投资买房的空间和由此带来的价格上涨的效应,那么,预期不断强化的过程就一定会让房价大幅上涨。市场不缺流动性,只要价格上涨所带来的财富效应依然存在,那么,社会闲置的资金就会蜂拥而至。为此,这里,绝对不能姑息靠“吃信贷”来进行“大额交易”的企业行为。尤其是买房的真正动机是出于占地和持有楼盘来等待索取资本利得机会的那些“业主”,更要对其投机行为进行严厉制裁。

    第二,应该敢于释放楼市高房价的风险,否则,越撑房价,上涨的预期就会越来越强大,房价控制的政府能力就会越来越弱,从某种意义上讲,增加“托宾税”也是控制房价上涨的辅助手段。因为,我们不得不承认,只要楼市未来美好发展的前景让市场充分相信,即使它是一种空中楼阁,人们集合起来的流动性规模还是会足以让房地产市场价格一路高歌上扬,直到产业资本和社会储蓄资金全部被吸尽为止。

    第三,如果房贷、产业资本和社会流动性都看好房地产市场,那么,开发商的自筹资金渠道会越来越广,尤其是地下钱庄和热钱更是防不胜防,这样资金堆起来的财富效应会将中国经济的硬着陆风险越积越大。等到人们都敢于说出“皇帝的新衣”根本不存在的时候,已经为时过晚。

    最后,可能也是最重要和最安全的解决方法就是中国经济的市场发展活力应该尽快形成,不能让城市化和国际化仅仅停留在“搭建舞台”的水平上,没有对中国经济充满希望的有活力的企业和机构的加盟,没有社会大众慷慨消费来捧场,那么,投资和财富积累型的市场增长模式和依靠政府解决内需的消费模式是不可能承载楼市繁荣的美好前景和楼价攀升的基本面需求所带来的巨大压力。

     以上就是摆在中国政府面前的“两难选择”:如果想要让楼市稳妥前行,那么就得先拿出智慧,管好资金,充分做好“即使出现房价大幅调整所带来的经济下滑的风险也不走回头路“的心理准备;相反,若想要大胆跃进,那么,就要打破垄断、打破既得利益,强化制度建设,真正服务好市场,从而保证中国经济旺盛的发展活力来吸引更多的有实力的企业家和投资家回到他们擅长的经济建设的舞台上。当然,在这种情况下一旦出现市场“不配合”的格局,那么,阻挡不了的资产泡沫的加速,必然会严重干扰实体经济的正常发展,最终导致危机全面爆发。

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